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美国出租房投资测算器
把购买价格、融资、租金、空置、运营支出和持有期限放进同一个透明模型，观察 NOI、现金流、Cap Rate、DSCR、权益增长和持有期回报。完成后可以申请可打印的 PDF 报告。
实时结果
出租房投资分析引擎
第一年现金流
-$3,927
第一年现金回报率
-2.81%
第一年 Cap Rate
4.9%
第一年 DSCR
0.86x
5 年权益增长
$103,596
5 年 IRR
4.56%
这组基础情景在扣除运营支出和债务偿还后，第一年现金流为负。在把它视为可投资方案前，请重新检查假设。
初始投入现金
$140,000
贷款金额
$375,000
月度还款
$2,370
持有期回报
包括累计现金流和预计出售净收入。
5 年总回报
26.03%
10 年总回报
118.55%
查看年度预测 ＋
| 年度 | NOI | 现金流 | 房产价值 | 权益 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | $24,516 | -$3,927 | $515,000 | $144,191 |
| 2 | $25,296 | -$3,147 | $530,450 | $164,114 |
| 3 | $26,101 | -$2,342 | $546,364 | $184,799 |
| 4 | $26,932 | -$1,511 | $562,754 | $206,281 |
| 5 | $27,788 | -$655 | $579,637 | $228,596 |
| 6 | $28,672 | $228 | $597,026 | $251,781 |
| 7 | $29,583 | $1,140 | $614,937 | $275,876 |
| 8 | $30,522 | $2,079 | $633,385 | $300,923 |
| 9 | $31,491 | $3,048 | $652,387 | $326,964 |
| 10 | $32,491 | $4,048 | $671,958 | $354,048 |
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模型原则
结果的价值取决于假设是否透明。
先建立基础情景，再一次只改变一个变量。看得懂的下行情景，通常比看起来很精确但隐藏乐观假设的结果更有用。
计算顺序
有效总收入
潜在租金收入扣除空置与信用损失。
NOI
有效总收入减去运营支出。
现金流
NOI 减去年度债务偿还。
总回报
累计现金流加出售净收入，再减去初始投入。
假设与局限
模型能回答什么，不能回答什么。
初始投入
包括首付和买入成本。储备金、维修、贷款人费用、预付项目和其他购置现金不在模型内。
债务模型
假设是固定利率、完全摊还的贷款，不包含浮动利率、只付利息、气球贷款或再融资。
运营模型
维修和管理费按有效总收入比例计算，其他运营成本按年度支出增长假设变化。
退出模型
总回报包含升值、出售成本、贷款余额和累计现金流，但不包含所得税、折旧和税收优惠。
这是教育用途的测算工具，不构成财务、税务、法律、估值、贷款或投资建议。作出决定前，请核实房产实际数据并咨询专业人士。
常见问题
投资者通常还会问什么？
NOI 是怎么计算的？
模型先用有效总收入减去运营支出计算 NOI。有效总收入会考虑空置与信用损失；贷款本金和利息不计入 NOI，而是在之后用于计算现金流。
DSCR 在出租房投资中代表什么？
DSCR 是 NOI 除以年度债务偿还额。低于 1.00x 表示在当前假设下，房产运营收入不足以覆盖年度债务偿还。
测算结果是否包含房价升值？
5 年和 10 年总回报会根据你输入的升值假设估算出售净收入。升值是模型假设，不是预测或保证。
这个工具能替代专业投资意见吗？
不能。它是帮助你观察假设和提出问题的教育工具，不包含所有税务、法律、融资、维修和房产实际情况。作出决定前请核实具体数据并咨询当地专业人士。